В 1882 году брюшной тиф опустошил Париж. Эта ужасная катастрофа заставила Медицинскую академию всерьез задуматься и попытаться проанализировать причины возникновения таких масштабов распространения инфекции. Семь заседаний специальной медицинской комиссии были посвящены изучению взаимосвязи между инфекцией и местом проживания. Научная работа не принесла немедленных результатов и в 1884 году последовала эпидемия холеры. Несмотря на все принятые меры, позволившие остановить волну распространения брюшного тифа, холеры, оспы и дифтерии, туберкулез оставался очень острой эпидемиологической проблемой, поскольку пути его распространения были мало изучены.

Исследования, проведенные полем Жюйе (Paul Juillerat), главой Бюро ассенизации и санитарной службы Парижа (Bureau de l'assainissement et du casier sanitaire des maisons de Paris) с целью анализа заболеваемости за последние 10 лет во Франции, показали, что в то время как средний показатель смертности от туберкулеза в Париже составлял 1,8%, в некоторых городских кварталах он достигал 8,5%, а в некоторых многоквартирных домах - 20%, что свидетельствует о наличии сильной корреляции между заболеваемостью и условиями проживания. Наиболее уязвимыми с этой точки зрения оказались представители трудового класса и мелкие служащие (маргиналы тоже, но кто их считает).

После открытия немецким доктором Робертом Кохом бактерии, ответственной за возникновение болезни, дальнейшие исследования показали, что она очень чувствительна к свету и может быть уничтожена воздействием солнца, при этом процветая в темноте или в тени. Была установлена корреляция между случаями заболевания и количеством окон в здании, а также плотности его заселенности. Утверждалось, что ориентация окон в здании с востока на запад являются более предпочтительными. Во времена Второй империи при правлении Наполеона III (1852-1870 гг.) предпринимались попытки улучшить жилищные условия рабочего люда. Так был реализован проект «cité ouvrière» (рабочий поселок, сейчас на картах и в путеводителях вы встретите название cité Napoléon ) на улице Рошешуар (Rochechouart) в 9ом округе Парижа, но это были декоративные меры, движимые больше филантропическим идеями, чем осознанием проблемы низкого качества жилья для большей части населения переполненной столицы. Да и сам комплекс зданий больше походил на казармы или госпиталь, чем на жилой дом.

Проблема перенаселения и низкого качества «доступного» жилья не была уникальной бедой французской столицы. Ранее эти проблемы решали в Лондоне, Швеции, Германии и Австрии. Но там были свои особенности, например, в Лондоне состоятельное население стремилось жить за чертой шумного города в результате чего снижалась плотность населения. Рабочее население селилось в обособленных коттеджах, чему способствовали и сами промышленники.
В Берлине, Вене и Париже огромные по тем меркам дома – казармы, разделенные на маленькие квартиры были скорее нормой, чем исключением. Также существовала практика смешенного заселения домов, которых в нашей отечественной истории принято называть доходными. Как правило, эти дома выходили фасадом на проходную и оживленную улицу, поэтому на первом этаже размещались магазины или иные общественные заведения и хозяйственные помещения, на втором этаже находились публичные пространства владельцев или главных арендаторов дома (гостиные, залы приемов и т.д.), на втором этаже были личные покои семьи, на третьем и выше этажах размещались небольшие квартирки или меблированные комнаты, под самой крышей, которая часто протекала и куда практически не доходило отопление размещались дешевые комнаты для рабочих и бедноты, которая могла себе позволить вскладчину снять комнату на более-менее продолжительный срок. Здесь санитарно-гигиенические условия были получше, но бесконечно далекими от нормы.

До начала первой мировой войны вопросы социального жилья во Франции предпочитали решать за счет частной инициативы, чему были призваны способствовать законы Зигфрида 1894 года и Штрауса 1906 года, которые вводили такое понятие как «à bon marché» (HBM, или недорогое жилье). Создавались благотворительные строительные обществ, в том числе Société des logements populaires hygiéniques (Общество санитарного народного жилья), Société des logements hygiéniques à bon marché (Общество дешевого гигиеничного жилья) и Fondation Weill (Фонд Вайля). Именно на научно-теоретической и опытной базе этих обществ разворачивались программы социального строительства после разрушений первой мировой войны.

Постепенно, при планировании социального жилья начинают учитывать не только технические характеристики вместимости, но и комфорт проживания, анализировать опыт других стран. Эжен Виоле-ле-Дюк, хорошо известный своими попытками реформировать учебную программу по архитектуре в Школе изящных искусств и устранить архитектурные пережитки средневекового наследия Франции, начал сосредотачиваться на этом предмете в конце 1850-х годов. В 1875 году он опубликовал книгу L'Histoire de l'habitation humaine, а в 1889 году архитектор Шарль Гарнье спроектировал павильон на Парижской Всемирной выставке, который демонстрировал жилье со всего мира. К 1911 году Луи Клоке, посвятивший четвертый том своего трактата об архитектуре жилым помещениям и коммунам, отмечал, что рабочий класс теперь требует "улучшения условий жизни: он претендует на свое место под солнцем. Надо срочно помочь ему обзавестись хотя бы приличным гигиеничным жильем."

Наметившиеся изменения в архитектурной доктрине все больше носили санитарный характер и ориентировались на современные представления о гигиене и здоровой среде. В фокусе внимания оставались сочетания эстетики с вентиляцией, солнечным светом и зелеными насаждениями. Нововведением стали идеи об эстетичности сочетаний новой и старой архитектуры и «оздоровления» существующей городской среды.

Сочетание новой эстетики и экономики постепенно изживало ар-нуво и декоративные традиции классической школы архитектуры. Изменения в репрезентации художественных архитектурных образов были обусловлены изменениями в используемых строительных материалах. В частности, вместо тесаного камня все больше использовали железобетон. Архитекторов, ратовавших за лаконичность внешнего облика, функциональность и органичность используемых пространств все чаще стали относить к движению «модерна», которое станет предвестником европейского ар-деко обозначенного на всемирной выставке 1925 года.

Под давление эпидемиологической и социальной ситуации французский парламент в 1902 принимает последовательно ряд законов, посвященных общественной гигиене (или благоприятной санитарно-эпидемиологической обстановке, как назвали бы его сейчас). Через полгода последовало создание нового свода строительных норм. Строительные правила для города Парижа, которые устанавливали минимальную высоту фасада для зданий и связывали максимальную высоту здания с шириной улицы. Аналогичные правила были приняты ранее на волне реформ Османа 1784 года, но несмотря на внесенные ранее изменения стали морально устаревшими. В 1902 году ситуация была исправлена.

27 июня 1904 года произойдет событие, которое приведет к тектоническим сдвигам в сфере социальной архитектуры. Три отпрыска семьи Ротшильдов в Париже—Альфонс, Гюстав и Эдмон де Ротшильд—договорились о встрече с министром торговли Франции Жоржем Труйе, чтобы объявить о своем намерении выделить беспрецедентную сумму в 10 миллионов франков на строительство социального жилья для рабочих классов в Париже.

Для реализации этого намерения будет создан специализированный Фонд Ротшильдов, который соберет под свои знамена 12 членов комиссии – 6 архитекторов и 6 специалистов из разных отраслей, в том числе и самих инвесторов. Задачей фонда будет разработка инновационных проектов по строительству комфортного, безопасного и экономически эффективного жилья, которое будет доступным для всех представителей рабочего класса вне зависимости от вероисповедания и политической принадлежности. Стоит отметить, что подобный космополитизм был на тот момент не частым явлением.

Это был не первый гуманистический проект Ротшильдов. В 1852 году отец баронов, Джеймс де Ротшильд, уже основал госпиталь Ротшильда, за которым последовал ряд клиник, хосписов, сиротских приютов, амбулаторий и санаториев. В 1872 году семья также создала ежегодный фонд в 100 000 франков, который к 1900 году стал известен как "Secours Rothschild", который распределялся среди мэров городских округов для семей, которые рисковали остаться без жилья из-за временных финансовых трудностей. Династия Ротшильдов также помогала финансировать строительство синагоги в Сент-Виктуаре, Еврейской больницы, детского дома и еврейской начальной школы, а также предоставляла стипендии нуждающимся.

Сперва Фонд выкупил три крупных земельных участка на территории Парижа (обычно на этом моменте из-за нехватки средств буксовали или резко урезались все предшествующие проекты, но бюджет Фонда был колоссальным). Эта задача легла на плечи совета директоров, в дальнейшем они должны были разработать спецификацию (набор требований и критериев оценки) для проектов социального жилищного строительства, провести конкурс среди архитекторов. На каждом этапе конкурса тем, кто проходил в следующий тур отбора выплачивалась денежная сумма, которая позволяла проводить необходимые исследования и разрабатывать свои проекты даже очень молодым и небогатым архитекторам. Стоит отметить, что благодаря этому конкурсу в Париже появилась плеяда новых специалистов, которым удалось подвинуть несгибаемые устои Академии архитектуры, полностью дискредитировав на практике ее устаревшие представления о роли архитектора как вольного художника. Архитектор нового типа вернулся к истокам, к правилам XVIIвека, когда он должен был быть специалистам по материалам, технологиям и финансам, отвечать за возводимый объект «под ключ» и учитывать все это еще на моменте формирования будущего проекта.

Еще одной новацией Фонда стал наем архитекторов в штат, а не под каждый отдельный проект. С учетом того, что по итогам конкурса проекты-победители переходили в собственность фонда, их планировали использовать повторно с учетом модификаций. Но самым главным была возможность систематического накопления опыта в новой сфере и поступательное развитие теоретической и практической базы.

Это нововведение встретило значительный протест среди архитекторов в Société des architectes diplomés par le gouvernement (SADG), которые утверждали, что такой подход подрывает как автономию архитектора как художника, так и саму архитектуру как свободную профессию.

Архитектурная программа Фонда Ротшильда отражала стремление бороться с тем, что он считал распадом семьи рабочего класса в результате бедствий алкоголизма, распущенности и болезней, в первую очередь туберкулеза. Другие рассматривали подобные инициативы как средство подавления недовольства рабочего класса, тем самым ослабляя привлекательность социализма.

Но вернемся к участкам. Город Париж и Департамент общественной помощи определили три квартала, принадлежащие муниципалитету в рабочих районах города: улица Праги в 12—м округе, улица дю Марше Попенкур в 11—м округе и улица Бельвиль в 19-м округе, - и фонд купил их в общей сложности за 1 155 000 франков.

А 31 марта 1905 года 127 проектов были представлены в Парижскую ратушу, где они были выставлены на всеобщее обозрение. На втором туре осталось 25 проектов. Почти все они включали тот или иной вариант открытого двора, который был относительно новым для французской жилой архитектуры. Все они решали проблемы вентиляции и циркуляции воздуха, и каждый из них предусматривал зеленые насаждения и предлагал различные решения для сложной системы бытовых услуг, которые будут предоставляться жителям здания. Каждый из них был озабочен строительством окон, которые обеспечивали бы достаточное воздействие солнечного света в течение всего дня. Большинство из них использовали новые, более дешевые строительные материалы, в первую очередь железобетон, и эркерное окно, которое стало возможным благодаря новому строительному кодексу 1902 года.

Проект Адольфа Огюстена Рея покорил жюри фонда Ротшильда. Особое внимание Рей уделял циркуляции воздуха. Он сравнивал города с телами, "испещренными воздушными каналами", и его проект, который включал открытые дворы и перфорированные фасады, был призван «очищать» квартиры на треугольном участке и улучшить качество воздуха в самом городе. Он специально пытался захватить некоторые направления ветра, препятствуя другим, например, западным, которые часто приносили дождь. Здания участка были построены вокруг трех открытых площадей.

Циркуляция воздуха занимала центральное место в конструкции открытых лестниц, которые были задуманы как часть улицы, и обслуживали только по две квартиры на этаже. Некоторые квартиры были необычайно большими и имели целых пять комнат. Однокомнатные студии были размещены на верхних этажах и предназначались для неженатых. В каждой квартире была отдельная кухня, бельевой шкаф, мусоропровод, кладовая и встроенные шкафы, что обеспечивало беспрецедентный уровень комфорта и удобства. Коммунальные удобства были обширными и включали в себя ванны и душевые, прачечную, отопление и индивидуальные подвалы для хранения вещей. В дополнение к помещению для магазинов на первом этаже, план Рея также предусматривал места для хранения велосипедов, "гигиенический" ресторан, небольшую библиотеку, письменный и актовый залы, террасу на крыше, морг и детскую комнату (не спрашивайте зачем им был нужен морг в жилом доме, на этот вопрос нет ответа). Последней каплей, склонившей жюри на сторону Рея был живописный фасад, которым можно полюбоваться и сейчас.